¿Invertir en propiedades o en monedas de papel?

19 Oct

Por Orlando J. Ferreres | Para LA NACION

No sabemos cómo conservar el valor de los ahorros a lo largo del tiempo. Lo más seguro podría ser invertir en activos físicos, pero hay que ver su rendimiento. En cuanto a las monedas de papel, se ha producido una fuerte caída de las tasas de retorno mundiales de los distintos activos financieros. Como ejemplo citamos la tasa de referencia de los Fed Funds de la Reserva Federal, hoy en 0,25% anual. Generalmente, esa tasa estaba por encima de 5% , por varios años llegó al 8%, e incluso en algunos períodos fue del 18% anual. Sólo en casos excepcionales, en el pasado, se ubicó en el 1% anual. Lo que pagan los bancos internacionales por los plazos fijos está muy relacionado con esta evolución.

Por otro lado, los bonos del Tesoro americano a 10 años rinden sólo el 1,9% anual. Lo mismo podemos decir de las tasas en Japón y casi lo mismo en la Unión Europea. Además, cada tanto aparece un programa de gobierno de “dinero fácil” como los Quantitative Easing 1 y 2 y posiblemente 3 de EE.UU. y ocurre lo mismo también en otros países. Todo esto hace pensar que, con el tiempo, se puede producir una fuerte desvalorización de las monedas de papel (dólar, euro, yen, y demás), es decir, inflación. Por este motivo estos rendimientos nominales pueden llegar a ser incluso negativos en términos reales.

La demanda de productos financieros complejos que rinden más, pero que resulta mucho más difícil entender cómo operan o de que forma rinden, han caído bastante bajo en la apreciación de los inversionistas porque habían confiado en los productos cerrados que se les vendía, por ejemplo tipo subprime, que no entendían en profundidad y finalmente les fue mal con ese tipo de inversiones.

El oro, cuyo valor de largo plazo es muchísimo menor que los valores que registra en el mercado en estos momentos de desconfianza, no está visto como una cobertura hoy para el ahorro a largo plazo, aunque podría eventualmente subir en el corto plazo.

¿Qué nos queda entonces? Los bienes productivos, bienes que nos cubran de la inflación que eventualmente pudiera ocurrir y que nos rindan un valor razonable por encima de ella. Pueden ser acciones de empresas que operen de esta manera o directamente bienes de este tipo como tierras o viviendas. Esto ya está ocurriendo en nuestro mercado. La inversión anual destinada a la construcción de vivienda nueva llegó en 2010 a u$s 27.335 millones, una cifra un 49 % mayor que la de 1998. Una gran parte de estas unidades son adquiridas por inversionistas.

Un departamento o una casa automáticamente aumentan de valor con la desvalorización general del dinero, es decir, con la inflación.

Ahora bien, ¿qué rendimiento pueden obtener estas inversiones por encima de la inflación que se verifique, sea alta o baja? Un departamento o una casa automáticamente aumentan de valor con la desvalorización general del dinero, es decir, con la inflación.

Sólo nos resta observar el cuadro de rendimientos netos de alquiler.

Para ello calculamos la Tasa Interna de Retorno (TIR) de un departamento de 3 ambientes que se alquila a precios de mercado en Capital Federal. En el flujo de fondos se computa la compra del departamento y el pago de los costos de dicha operación. También se tienen en cuenta los costos de reparación cada 3, 5 y 10 años, siendo estos últimos los más elevados. Las expensas las paga el inquilino. Finalmente, se hace el supuesto de que el departamento se vende al cabo de 30 años al mismo valor en que fue comprado. Debido a que para este cálculo no se tuvo en cuenta la inflación, ni modificaciones en el tipo de cambio, el resultado es una tasa de interés real.

Podemos apreciar que en la actualidad, el rendimiento por encima de la inflación se encuentra entre el 3% y el 3,5% anual, una cifra muy difícil de obtener con otros activos de bajísimo riesgo, como es el caso de los departamentos. En el 2001 el rendimiento era de 4% y aun con la crisis de 2002 no fue negativo, aunque bajó a 1 % anual.

Pueden encontrarse altos rendimientos también en otras inversiones más sofisticadas, pero asociados a riesgos mayores.

El mundo requiere en forma urgente una moneda que conserve el valor a largo plazo, que hasta ahora no se ha podido definir por los intereses creados

Este tipo de inversiones en activos físicos que hemos analizado tienen la atracción de un rendimiento muy seguro a largo plazo -aunque puede tener alguna fluctuación en el ínterin- pero también son, como las cosas clásicas, fáciles de entender para el inversor no especializado, es decir, todos nosotros.

Como reflexión macroeconómica que surge de estos datos, el mundo requiere en forma urgente una moneda que conserve el valor a largo plazo, que hasta ahora no se ha podido definir por los intereses creados. La solución más aceptable es que haya una moneda global que se emita en función del crecimiento del producto mundial, lo cual requiere de un organismo emisor internacional. Mientras tanto no hay más remedio que recurrir a los bienes para suplir esta deficiencia..

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